蓝狮注册“这两个地方，明显北外滩地段更好，我会考虑买这里，医院、商业、交通等配套都不错。东外滩地块交通不方便，旁边军工路和复兴岛的开发前景都不确定。”5月14日，近期正在四处看房的金瑜（化名）通过微信对《每日经济新闻》记者表达了自己的偏好。

　　交通仍不便公开信息显示，此次土拍中的北外滩地块分为1幅住宅地块和1幅商业、文化地块（即），其中的纯住宅地块建设用地面积3707.57平方米，规划建筑面积22987平方米（含800平方米商业），容积率6.2。

　　该组合地块中的住宅用地起始楼面价也高达87997元/平方米，但最终在土拍中遇冷，由北外滩集团底价获得。

　　交通方面，距离最近的轨交12号线米；商业配套目前仍依赖杨树浦路的上海国际时尚中心，而这一购物中心定位城市奥特莱斯，与日常生活所需商业并不匹配。

　　对于两幅地块的冷热不均，上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对每经记者解释说：“虹口北外滩地块的住宅部分不是重点，主要是商业开发。现在整个虹口比较出彩的商圈非常少，除了瑞虹板块，其他都是单体商业热度稍高，例如白玉兰广场、凯德来福士，没有形成板块协同，而四川北路这个传统的商业中心也需要重新规划换代。”

　　从土地使用权出让合同看，受让人应当完整自持配套商业物业和住宅用地的配套商业物业。地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的40%（多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米）。

　　此外，地块还有着其他保护、利用和管理要求，包括“乍浦路两侧风貌界面和现存的优秀历史建筑、未定级不可移动文物和风貌建筑等，后续的保护更新应保持低层连绵的空间肌理与院落式、进深式的布局特征，同时充分挖掘并尊重地块内宗教建筑、观演类文化建筑、公寓类建筑较为密集的独特且富有历史韵味的城市风貌特征等”。

　　点状新盘热销既然北外滩地块看上去更具优势，为何东外滩地块更受头部开发商追捧？每经记者注意到，北外滩板块住宅用地供应较少，目前周边在售住宅项目也少。但从土拍情况看，很快会出现强有力的直接竞争者。

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